 |
วิธีเลือกแคมเปญสำหรับซื้อบ้าน
ในการซื้อ-ขายบ้านทุกยุค ทุกสมัย ผู้ขายมักจะมีกลยุทธ์การตลาดเพื่อการจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อบ้านในโครงการของผู้ขายได้ง่ายและเร็วด้วยวิธีหลากหลายรูปแบบ ทั้งการลด การแลก การแจก หรือการแถม แล้วแต่ผู้ขายจะเลือกใช้และประยุกต์ให้เป็นแคมเปญการตลาดที่จะสามารถจูงใจผู้ซื้อให้ได้มากที่สุด และบ่อยๆ ครั้งที่ผู้ซื้อบ้านมักจะถูกจูงใจจากแคมเปญการตลาดของโครงการจนตัดสินใจซื้อบ้านในโครงการนั้นๆ ในที่สุด
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าแคมเปญการตลาดในรูปแบบต่างๆ จะไม่ไช่ประเด็นหลักในการการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านของผู้ซื้อแต่ละราย เพราะผู้ซื้อย่อมจะต้องคำนึงถึงทำเลที่ตั้งและประโยชน์ใช้สอยที่บ้านจะตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ และสมาชิกในครอบครัวก่อนเป็นอันดับแรก แคมเปญการตลาดจะมีบทบาทต่อการตัดสินใจก็ต่อเมื่อ ผู้ซื้อมีโครงการที่มีคุณภาพเหมาะสมอยู่ในทำเลที่ผู้ซื้อต้องการให้เลือกมากกว่า 1 โครงการ การเลือกแคมเปญที่คิดว่าตัวเองได้ประโยชน์มากที่สุด ผู้ซื้อควรจะต้องรู้ว่า แคมเปญไหนมีประโยชน์กับผู้ซื้อในด้านใด เหมาะสมหรือไม่และมีข้อควรพึงระ วังอย่างไร
เริ่มด้วยแคมเปญที่นิยมใช้กันอย่างแพร่หลาย คือ การลดราคา หรือมอบส่วนลดพิเศษให้กับผู้ซื้อที่จองในวันเปิดตัวโครงการ หรือโอกาสพิเศษอื่นๆ แล้วแต่กรณี การขายบ้านในราคาลดพิเศษ ถือเป็นแคมเปญที่ใช้ได้ผลมาทุกยุคทุกสมัย เพราะราคาถือเป็นปัจจัยหนึ่งในการตัดสินใจของผู้ซื้อ ถ้าบ้านในทำเลเดียวกันขายราคาถูกกว่า ผู้ซื้อย่อมให้ความสนใจมากกว่า โครงการที่ขายแพงกว่าเป็นธรรมดา แต่ก็มีบ่อยครั้งที่การราคาส่วนลดจะเป็นการลดลงมาจากราคาที่ตั้งไว้สูงเกินจริงทำให้เหมือนลดราคาลงเยอะแต่จริงๆ แล้วเมื่อเทียบกับโครงการอื่นก็มีราคาใกล้เคียงกัน
ดังนั้น การจะดูว่า บ้านที่ขายในราคาพิเศษนั้น จริงๆ แล้วเป็นการลดราคาที่ทำให้บ้านราคาถูกลงมาจริงหรือไม่ ผู้ซื้อจะต้องเทียบราคาขายต่อตารางเมตรหลังจากลดลงมาแล้วกับโครงการอื่นๆ ในทำเลเดียวกันที่มีคุณภาพโครงการใกล้เคียงกันจะทำให้รู้ว่าราคาที่ลดลงมาถูกจริงหรือไม่ หรือผู้ซื้ออาจจะใช้วิธีการตรวจสอบราคาประเมินการก่อสร้างเบื้องต้นกับโครงการต่างๆ ในทำเลเดียวกัน เพื่อประเมินว่า โครงกาที่จะตัดสินใจซื้อเมื่อลดราคาลงมาแล้ว เป็นราคาพิเศษกว่าโครงการอื่นๆจริงหรือไม่
นอกจากการลดราคาที่ใช้กันอย่างแพร่หลาย ในปัจจุบันโครงการบ้านจัดสรรมักจะนิยมจัดแคมเปญร่วมกับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน โดยการเสนอเงื่อนไขเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษ พ่วงกับการขายบ้านเช่น เมื่อซื้อบ้านในโครงการ จะได้สิทธิกู้เงินซื้อบ้านในอัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 1 ปี ซึ่งแคมเปญในลักษณะดังกล่าวจะทำให้ผู้ซื้อผ่อนบ้านได้ถูกลงในระยะเวลา 1 ปี ตามแคมเปญ เพราะไม่ต้องเสียดอกเบี้ย แต่สิ่งที่ผู้ซื้อจะต้องคำนึงถึงก่อนการตัดสินใจซื้อ คือ เมื่อหมดระยะเวลาที่เสนอแคมเปญแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่ผ่อนหลังจากนั้นเป็นเท่าไหร่ และเงินผ่อนต่องวดสูงเกินกว่าความสามารถในการผ่อนของผู้ซื้อหรือไม่
ยกตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อเลือกใช้แคมเปญสินเชื่อซื้อบ้านวงเงิน 1,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 1% คงที่ 1 ปี หลังจากนั้นในปีที่ 2-30 ใช้อัตราดอกเบี้ย MLR ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 7% ในปีแรกผู้ซื้อจะผ่อนบ้านเดือนละประมาณ 3,216 บาท เท่านั้น แต่ในปีที่ 2-30 ที่เริ่มใช้อัตราดอกเบี้ย MLR = 7% ผู้ซื้อจะเริ่มผ่อนต่อเดือนสูงถึง 6,544 บาท ซึ่งมีส่วนต่างถึง3,328 บาท จะเห็นได้ว่า ภาระการผ่อนของผู้ซื้อจะเพิ่มขึ้นกว่า 1 เท่าตัว ดังนั้นการเลือกใช้แคมเปญสินเชื่อที่พ่วงมากับการซื้อบ้านผู้ซื้อจะต้องพิจารณาถึงการผ่อนส่งในระยะยาวเป็นองค์ประกอบสำคัญในการตัดสินใจ
แคมเปญอีกประเภทหนึ่งที่นิยมใช้กันมาอย่างต่อเนื่อง คือ แคมเปญ ดาวน์น้อย ผ่อนนาน เป็นแคมเปญที่เหมาะสำหรับผู้ซื้อที่ไม่มีเงินออม ทำให้สามารถตัดสินใจซื้อได้ง่าย เพราะไม่จำเป็นที่จะต้องใช้เงินในการผ่อนดาวน์เป็นจำนวนมากๆ ผู้ขายจึงยึดเงินดาวน์ให้มากขึ้น จากเดิมผู้ซื้อจะต้องผ่อนดาวน์ประมาณ 20% ของราคาบ้าน ตามระยะเวลาการก่อสร้างบ้านประมาณ 8-12 เดือน ผู้ขายอาจจะลดเงินวางดาวน์ลงมาให้น้อยลงอาจจะเหลือ 5-15% ของราคาบ้าน เพื่อให้ผู้ซื้อผ่อนเงินดาวน์ต่องวดน้อยลง
สิ่งที่ต้องคำนึงถึง คือ เมื่อผ่อนดาวน์เสร็จแล้ว เงินที่เหลืออีกประมาณ 85-95% ของราคาบ้านจะต้องขอสินเชื่อจากธนาคาร ในขณะที่ธนาคารส่วนใหญ่ปล่อยสินเชื่อประมาณ 80% ของราคาประเมินสำหรับการซื้อบ้าน และประมาณ 70% สำหรับการซื้ออาคารชุด ซึ่งอาจจะไม่เพียงพอทำให้ผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคารไม่ได้ ดังนั้นการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยแคมเปญดังกล่าว ผู้ซื้อจะต้องคำนวณเงินที่เหลือจากเงินดาวน์ ว่าสามารถจะขอสินเชื่อกับธนาคารได้หรือไม่
แคมเปญวางเงินจองแล้วเข้าอยู่ได้เลย ก็เป็นอีกแแคมเปญหนึ่งที่ใช้หลักการพิจารณาเดียวกัน ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาวงเงินที่จะขอสินเชื่อกับธนาคารในขั้นตอนการโอน ว่าจะสามารถขอกู้ได้หรือไม่เช่นเดียวกันนอกจากแคมเปญทางด้านการเงินรูปแบบต่างๆ ทั้งการลดราคา การขายบ้านพ่วงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ และการดาวน์น้อยผ่อนนานแล้ว แคมเปญแจกของแถมต่างๆ ก็เป็นที่นิยมใช้ของเจ้าของโครงการด้วยเช่นกัน เช่น แจกทอง แถมเฟอร์นิเจอร์ ชุดเครื่องครัว เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือการบริการในรูปแบบอื่น ได้แก่ ออกแบบตกแต่งสวน หรือปูพื้นหินอ่อนหรือหินแกรนิตให้ฟรี เป็นต้น
แคมเปญต่างๆ เหล่านี้ จะเป็นประโยชน์มากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้ซื้อเป็นหลัก ดังนั้นการเลือกแคมเปญของแถมต่างๆ จึงขึ้นอยู่กับว่า ของที่ได้รับจะสามารถนำมาใช้ประโยชน์ในภายหลังได้มากน้อยเพียงใด
ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีที่ ผู้ซื้อมีงบประมาณจำกัดหลังจากซื้อบ้านแล้ว อาจจะยังไม่มีเงินเพียงพอต่อการซื้อ เฟอร์นิเจอร์ หรือของเครื่องใช้จำเป็นสำหรับบ้าน แคมเปญแถมเฟอร์นิเจอร์ พร้อมตกแต่งให้ฟรีก็น่าจะเหมาะสมกว่า แคมเปญแจกทอง หรือแคมเปญตกแต่งส่วนหย่อมหน้าบ้านฟรี เป็นต้น หรือในกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้แคมเปญเหล่านี้ ผู้ซื้ออาจจะเจรจากับโครงการ เพื่อเปลี่ยนจากการแจกเป็นส่วนลดตามมูลค่าของสิ่งของที่ใช้จัดแคมเปญก็ได้เช่นเดียวกัน
ที่มาของข้อมูล: ศูนย์รวมซื้อขายที่อยู่อาศัย ธอส.
| จากคุณ |
:
blackMH 
|
| เขียนเมื่อ |
:
6 ธ.ค. 55 11:48:08
|
|
|
|
|
เอาบทความดีๆมาฝาก สำหรับคนที่กำลังคิดจะไปจองบ้านครับ
